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【戈文问专栏】常州楼市:春寒料峭时,来日犹可期

2019-11-07来源:炊烟美食


2018年的常州楼市,无论对于房企还是购房者而言,都可谓是冰火交织。在前三季度经历了近乎“魔怔”的狂热之后,四季度常州楼市突然风向急转,迎来寒潮:土地市场凉透,商品住宅市场成交量腰斩,房价稳中有降……


“晴雨交替,先扬后抑”,这种过山车式的体验让今年每一位地产参与者都感同身受,而这份感受也是对今年常州楼市最好的总结。

政策:宽松延续,购买通道持续敞开

一直以来,常州的政策环境与沪宁线上的其他热点城市相比都是属于相对宽松的。不仅没有限购,同时商业贷款的首套房和二套首付比例都只需要三成,购房门槛较低。


在政策调控措施方面,自2017年4月8日出台限售政策(限售两年)之后,尽管今年上半年全国很多城市调控政策加码,也有更多新的城市加入到调控城市行列,但常州再无其他限制购买行为的调控政策出台,这也是前三季度常州楼市火爆的先决条件。

地市:从熔断到流拍,地市率先降温

2018年4月,常州国土资源局公布了2018年度常州市区经营性用地出让计划,总量为3000亩。在4月、5月经历了一波土拍小高潮之后,这一计划在6月底被上调至5000亩。


从实际成交来看,2018年常州市区总计成交39宗涉宅经营性用地,比2017年增加了24宗;成交总面积236.3万㎡,折合成亩数是3546亩,相较2017几乎翻番;土地成交总金额达343亿元,实际涉宅楼面价达7802元/㎡,同比2017年上涨约12%。



这其中,上半年的土地市场呈现供地范围扩大、频次密集、价格上涨等多方面特征。从单价来看,有5宗宅地单价超过了10000元/㎡,其他地块也多以高溢价率成交,共6宗地块熔断成交,不仅仅是市区优质地块,连乡镇地块都能高溢价成交。而到了下半年,虽然政府出地热情高涨,在7、8月连续出让19宗涉宅用地,但是房企受市场预期、自身资金、还有土地条件影响,拿地热情明显下降,以至于8-10月成为土地流拍重灾区。




狂热到降温,作为常州房地产市场的源头市场,土地市场的表现也很大程度上影响了住宅市场的走向。尤其是8、9月份接连数宗地块流拍或者终止交易,很大程度上影响了客户与房企对未来市场的预期,也为第四季度的楼市遇冷发出了预警信号。

房市:从卖方市场到买房市场,量跌价涨

2018年前三季度,常州市区商品住宅市场还是卖方市场,但四季度则彻底实现了由卖方市场向买方市场的转变。


常州市区商品住宅市场全年供应540万方,与2017年相比增加21%。然而在需求旺盛的上半年,常州市场却仅有230万的新房供应,整体呈现出一房难求的态势,完全是卖方主导的市场。


而到了下半年,大批新房集中上市,市场供应明显增加。尽管三季度延续了上半年的销售热度,成交量价达到了全年巅峰。但是受到土地流拍、“限涨令”等带来预期改变的影响,四季度楼市需求萎缩,成交量在10月、11月份持续下滑,各个楼盘的促销活动因此增加了很多,已经消失了快两年的购房优惠再现常州,常州楼市似乎又回到了2014、2015年时艰难的买方市场。



最终,2018年常州商品住宅均价停在了13832元/㎡,总计成交460万㎡,成交量、价分别创下了近5年以来的新低和新高。


值得注意的是,今年常州已售商品住宅的套均面积已经达到了约130㎡,相比5年前增长了约10个㎡,而精装房的市场占有率则达到了38%,较5年前翻了2番,这些数据都明确了常州新房购房需求向品质改善时代不断迈进的主基调,毕竟常州人不缺房,但缺的是好房子。2018年的新房大多以精装面市,并且大多定位为高端精装,所以称2018年为常州楼市的品质元年并不为过。

2019年展望:降温只是中点,常州楼市还将上行

尽管2018年四季度常州楼市成交量下行,市场降温,但这只能看做常州房地产市场的一个小插曲,从来没有只涨不跌的市场,起起伏伏才是市场的真相


截止2018年12月底,常州市区商品住宅在售存量不到250万㎡,去化周期约6个月,依旧在低位水平。而从过去两年的土地成交涉宅建面来看依旧小于商品住宅的成交面积,这也就意味着常州楼市过去两年依旧在去库存。在宽松的政策背景下,2年前常州房价上涨的逻辑到今天依旧没有改变。

所以,对于2019年的常州楼市而言,降温只是中点,房价仍旧有进一步结构化上涨的空间。



本文代表克而瑞常州机构观点,供参考




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