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房产,从买到租打破边界

2019-07-18来源:炊烟美食

文章来源:36kr

回归供需本质

2018年,房产市场像汽车业一样面临巨大挑战——增量见顶,必须要依靠创新破局。在严厉的去杠杆及调控政策下,加之资产泡沫问题,房产交易遇冷,这间接影响了上下游产业。

然而,就像汽车业的未来在于出行,人们对居住本身的需求并没有减弱。相反,新一代消费人群催生了住宿行业的消费升级,当前市场缺乏品质化、个性化住宿产品,让巨大机会显露。

这一年,我们看到,从居住到办公,从长租到短租,屋檐下的场景交错,物理空间的界限正逐渐模糊。

长租市场

房产,从买到租打破边界

1、风口浪尖上的长租公寓

对于租赁市场来说,2018年是不平静的一年。一方面国家鼓励租售并举,出台多项政策推动租房市场发展;另一方面,行业新势力长租公寓风波不断,爆雷、租金贷、甲醛等负面事件,让这个“风口上”的行业迅速冷却下来。

长租公寓以标准化产品和管家式服务见长,近年来吸引了大量玩家入场。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家。但公寓方仅靠租金差利润微薄,其想象力在于规模化。竞争不断激烈,公寓们逐渐把租金贷作为规模扩张的重要手段。

租金贷的模式是指,租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款,机构一次性把一年的租金打给公寓方,租客就能租金月付,每个月缴纳给机构的租金相当于还贷。

在多家公寓倒闭之后,租金贷被叫停,中小公寓失去了本就有限的融资手段,维持运营更加困难。优客逸家创始人刘翔判断,公寓方必须依赖新的资金做规模化,这将促使行业的人、房、钱进一步分离。

对公寓方来说,托管模式下收入水平虽然下降,但净利润不一定低,而且可以摆脱过去短贷长投的压力;在房源端,除了个人业主,还有近两年陆续进场的开发商和国有住房租赁公司,他们不具备专业的管理运营能力,也是非常重要的供给方。

在资金层面,过去活跃的股权投资机构现在更倾向于中后期项目,2018年获得高额融资的多为区域头部玩家。但国家仍鼓励银行和保险业的资金进入租赁市场,市场也出现了多家地产和基金共同成立的长租公寓投资平台。此外,还有门槛更高的长租公寓资产证券化产品,包括租金收益权ABS模式和类REITs模式。

旭辉领寓CEO张爱华认为,长租公寓属于资产和资源双密集的产业,无论轻重发展,都需要利用好金融工具。资产证券化是解决长租公寓资金运作层面的一剂良药,但能否用资产证券化助力发展,还取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力。

不过可以预见,在形成新的行业规则之前,行业洗牌仍会继续。中小公寓倒闭的事件还会发生,市场资源将会更加聚焦到头部企业,行业的整合者有望出现。

2、租房平台竞争升级

而对流量平台来说,今年最大的搅局者是贝壳找房。依托链家多年积累的资源和优势,加上重金投入广告,贝壳找房迅速跑出成为不可小觑的玩家,但同时也面临着高成本获客的模式是否可持续的问题。

从目前来看,58仍占据半壁江山。今年,京东、美团等大流量平台纷纷进入租房市场,海尔孵化了海链租房,百合佳缘孵化了合租趣,还有大大小小的创业公司从各自细分的角度切入。

中国租房市场体量巨大,未来应该是多种模式并存的格局。住房租赁有万亿规模,横向纵向都具有很强的延展性,同时行业高度分散,用户痛点明显。加上政策推动,这个行业存在巨大的机会,仍会持续吸引玩家们入局。

短租市场

房产,从买到租打破边界

1、供给仍是最大命题

作为房地产转型模式的另一个代表,2018年城市民宿的发展依然火热。政策鼓励租售并举,让闲置房源产生经营价值,而相比长租,短租是有更高经济价值的形式。另一方面,线下体验发生变革,消费升级催生了非标住宿的火热。

城市民宿的优势在于个性化体验,可满足多人出行场景,相比同价位的酒店具有更高性价比。不过目前城市民宿占整个住宿市场的比例非常小,行业面临的最大问题在于优质供给和需求的不匹配。

纵观国内供给市场,稳定的优质短租房源只有20-30万套,对标欧洲、美国38%的共享房源占比,国内的发展潜力还很大。

2、托管模式的城市精品民宿受到追捧

在优质供给不足的情况下,诞生了多家以托管模式切入行业的城市精品民宿品牌,比如在今年年初快速完成两轮亿级融资的路客、Airbnb 战略投资的城宿、携程和途家投资的有家民宿、大象民宿等。

过去半年,城宿的业务量增长了5倍。城宿创始人谭胜虎表示,2017-2019年是共享住宿的品质年和规范年,现在以托管形式进入市场的玩家大大小小有上百家,但房源数量在千间以上的并不多。他判断,在1年半之后,供给端的品牌格局将基本形成,头部品牌会做适度整合。

有趣的是,同样对住宿产品做标准化、品牌化,但长租公寓经历了从包租到托管的发展,而民宿从一开始就是以托管为主流形式快速发展的。上文讨论到,由于行业泡沫,过去长租公寓的业主满足于高价包租,而公寓方为了争抢规模顾不上盈利,也不能给房东、投资方、带来稳定的投资回报。

苏同民在创建路客之前曾任铂涛集团高级副总裁、简约生活事业群总裁,7天酒店事业部CEO,他认为,相比加盟模式,直营模式更容易做出规模,运营难度也比较低,但很容易导致内部服务水平下降、产品竞争力不足,7天酒店的加盟店就比直营店经营得好。加盟模式要求更高,加盟商往往倒逼运营方必须在内部做投入,必须提高运营效率保证盈利,这更有利于公司良性的发展。

大象民宿创始人张士杰认为,除了数量上的不足,行业更大的问题是产品、服务和运营标准的不足,如果没有解决产品设计及运营一体化的问题,快速规模化对行业来说反而会产生负面影响。目前大象民宿签约房源数量为3000多间,打磨产品、提升服务体验是他认为当前最重要的任务。

3、打破长短租边界

长短租结合是行业的另一个趋势。城家公寓是最早践行长短租结合的品牌之一,他们把介于Night(过夜)和Live(生活)之间的需求称之为“Stay”,一方面在集中式长租公寓之外,也推出了短租业务“城市精选公寓”;更重要也更难实现的是,打破住宿的边界,相同房源在不同的时间呈现为不同的产品状态,最直接的例子就是把空置的长租房源先用于短租,提高入住率。

长租公寓作为非标准化产品,与短租结合后,运营管理的难度极大增加,这不仅是出租时长的问题,包括产品、人员、考评、财务等各项管理的一整套体系都需要重新建立。

长租产品想要做成短租,得是整租的中高端房源,而短租产品做成长租的难度相对较低。今年路客针对二三线城市的外派高管开辟了新的业务线,这些高管有中长期的入住需求,相比酒店,民宿更有家的氛围,可以洗衣做饭、交友聚会,而且有一对一的管家服务。

长短租结合的尝试在未来或许会更加普遍,不过从行业来看,长租或短租玩家在各自领域的打磨还是他们最重要的课题。

酒店市场

房产,从买到租打破边界

1、向“橄榄形”发展

从2015年开始,酒店行业的主题一直围绕着中低端酒店的升级展开,今年也不例外。

来自印度的酒店集团OYO是2018年最引人注目的玩家。2017年11月OYO进入中国市场,整合低线城市的小规模单体酒店,提供品牌并做轻改造。只用了一年时间,覆盖了全国269个城市,拓展了3500多家酒店、17.5万间客房。今年9月,它获得了由软银愿景基金领投的6亿美元融资。

事实上这个模式在中国已有实践,2016年尚美生活发布了AAROOM计划,要对三四线城市的存量单体酒店进行改造升级,通过加盟形成新的互联网连锁酒店平台;2017年成立的千屿Islands也已经完成多轮融资。

目前中国低端酒店占比在70%以上,中端只占不到20%,而对应的需求量却超过50%,中国酒店市场将迎来“橄榄形”时代。但难度也显而易见,太轻的模式并不能为酒店创造价值,关键是要深入运营把控品质,真正提升其盈利水平。

2、寻求品牌差异化

同样对经济型酒店进行整体改造的,还有从电影IP切入的有戏、贝蜗等。它们把中低端酒店改造为电影主题酒店,用分时租赁的私人影院提高房间利用率。

星汉资本婧婷认为,涉及到装修层面、服务层面、品牌层面的改造升级,本质都是做好品牌差异化,明确对细分人群的定位。无论是电影IP还是别的角度,都是同一性质的不同表现形式。

另外值得注意的是,阿里巴巴筹备30个月的智能酒店“菲住布渴”于年底正式开业。人脸识别、语音管家、机器人、智能app、设在云端的酒店管理系统,而在跑通模式后,这套充满黑科技和未来感的方案将会输出给酒店行业。智能酒店的时代或许很快就会到来。

房产交易市场

1、新房市场:没有那么糟糕

在大经济环境和政策背景下,2018年大家普遍感知二手房房产交易遇冷,不过新房情况可能要好一些。一些地方甚至出现了一二手价格倒挂,便宜房通常很难获取。

居理新房提供的数据显示,2018年的新房交易相比过去三四年确实热度降低,但是把时间周期放大到2008-2018年,情况并不差,按月走势也是在稳步提升。

中国城市经历过城镇化发展之后,正在进入城镇化2.0阶段,即城镇圈化,三四线城市人口将进入一线城市或强二线城市。这些城市的供给将较为有限,新房市场仍有较大的上升空间。

2、二手房赛道的新机会

再来看二手房市场。中国二手房交易比重逐年上升,中金证券的报告显示,预计到2020年,全国存量房交易占新房成交的比例将提升至70%。在新的趋势下,诞生了“二手房开发商”的角色,如暖住、海螺家、秒卖房等。

而在房产信息领域,一方面,平安好房改名为平安城科,停止了房屋买卖的相关业务,转型为云平台供应商;另一方面,诸葛找房获得红杉领投的B轮融资,贝壳找房同样声势浩大。不过贝壳的模式并非完全开放,平台上的房源信息来自加盟的中小经纪公司,面临与租房领域相同的问题,以及兼任裁判和运动员的质疑。

对于房产信息平台来说,核心在于能为房、客、经纪人三端提供什么资源,考验的其实是流量和线索的转化能力。而流量可以重复利用,以房产交易为入口,延伸到装修、家居、金融,是这个生意的想象力所在。

家装市场

房产,从买到租打破边界


1、寒冬中逆势而上

家装行业的2018年,关键词似乎是资本寒冬,以及房产市场下行、装修企业倒闭和跑路。就在上周,土巴兔被曝出撤销IPO申请,成立三年来累计亏损24.2亿元,上市5个月的齐家网股价已经跌了三成。

家装行业确实处于整合的拐点,但实际的情况没有我们想的那么糟糕,倒闭也不是今年独有的现象——据不完全统计,2015-2017年家装家居行业有200家公司拿到融资,但截至今年4月,短短3年家装家居行业已倒闭上百家企业,大部分曾在资本市场获得加持。

2018年,从年初阿里等机构130亿元战略投资居然之家开始,互联网巨头几乎没有错过家装市场:京东与欧申纳斯达成战略合作加速家装建材的布局,苏宁易购与尚品宅配家居达成战略合作,今年业务规模将达百亿元。腾讯则在家居领域与红星美凯龙达成了战略合作,推出了IMP全球家居智慧营销平台。

从具体的融资数据上看,今年家装行业共计发生43笔融资,融资总金额近200亿元,更有获得12亿元A轮融资的有屋科技和10亿元B轮融资的艾佳生活等明星项目。虽然融资数量略低于O2O大战席卷家装行业的2015年,融资总额却大于前5年的总和,数据或有出入,但也能反映整体趋势。

2、大行其道的整装

家装行业这块骨头之所以难啃就在于,交付周期长、工序繁多、利益主体多元,家装又是低频需求,传统的装修企业不注重口碑积累,流行做一次性买卖,高效交付就成了行业最大的痛点。而能够将设计、施工、产品等装修全过程整合在一起的整装,被行业视为提升交付效率和质量的良方。

理想中的整装指“从毛胚到拎包入住”,包括水电泥瓦木油的基建、橱柜门窗的定制家具、成品家具、软性装饰等四个由硬到软的环节。受限于交付能力,大多数装修企业在四个环节中虽有不同程度的重叠,却仍然以偏向硬装或软装的整体解决方案为主。

整装并非今年才兴起的趋势,关于今年的进展,概括起来可以说是业务内容越来越“软”、工艺标准化程度和交付效率及品质要求越来越高,而推动整装发展有消费主体年轻化和消费行为的变迁,高昂的获客成本和转化压力两个因素。

目前市面上做整装服务的主流模式可分为两类:

一是自营品牌,比如U家工场。U家工场是少数已经实现毛胚到拎包入住的装企,自营确实能保证交付质量和用户体验;

二是渠道品牌。如果说自营品牌更容易把模式跑通却难实现规模化,那平台型的渠道品牌无疑是快速规模化的最佳选择,但土巴兔和齐家网似乎在警告创业者,如果不能实现落地交付、不能合理分配产业链上各个角色的利益,即使汇聚庞大的流量也无法转化变现。

为了实现整装的高效交付,行业里的玩家花费了大量时间研究工艺标准化、施工流程化——装配式装修则是工艺标准化和施工流程化的极致形式,并积极在生产环节中应用AI技术、大数据技术、VR/AR技术来提升效率,具体呈现的形态有趋于傻瓜式的设计软件(满屋研选的“美家秀秀”、三加科技的“晓家”等等)、VR/AR展示设备、BIM信息系统(如打扮家)等。

价格因素和解决方案的成熟度,都在影响智能装修普及和家装创业者放手一试的热情,投资机构在智能家居领域出手,大多是出于长期布局考虑。

2018年的家装行业,没有想象中那么“寒冷”,新模式、新技术都在尝试和落地。无论有没有新模式、新噱头,家装始终都要回归到“交付”二字,因为本质上,家装是服务业和零售业的综合体。

联合办公市场

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1. 马太效应加剧

2018年,中国联合办公迎来融资和整合的加速期,头部品牌融资规模快速扩大,行业的整合也继续提速。行业的马太效应更为明显,资源和资金都朝头部玩家聚集,小玩家渐渐退出市场。

联合办公行业鼻祖“Wework中国”在4月份并购了定位中高端市场的裸心社,并先后完成5亿美元融资;氪空间在今年完成了6亿元Pre-B轮融资,梦想加也完成了3亿元B轮融资和1.2亿美元C轮融资。

优客工场在今年动作频频,1月收购洪泰创新空间,之后合并了无界空间、wedo联合创业社、Workingdom等;在投融资方面,完成了两次亿元以上战略投资、数亿元C+轮融资以及2亿美元D轮融资,并成立了一支共享办公不动产基金。

而地库、孔雀机构、Myspace规模较小的玩家,由于盲目扩张、盈利能力差等问题纷纷倒下。

即使如此,目前联合办公行业的概念、模式和标准都还未有统一清晰的定义。头部玩家们采用的商业模式并不相同,即便是在同一品牌下,不同办公空间的设计、风格也各有差异。

联合办公行业仍然具有很大的上升空间,但行业面临一个最为现实的问题,即如何运营一个稳健的盈利模型。

2. 办公智能化、服务精细化

办公智能化被更多地提及,最初联合办公行业普遍运用App、小程序以及办公软件来统一管理入驻会员以及办公权限,随后逐渐采用了“无人值守”的概念,头部玩家都渐渐使用了人脸识别等技术。

从趋势上来说,智能化可能会从软件层面进一步深入到硬件层面,比如优客工场在今年9月收购了智能化办公平台火箭科技,以及梦想加强调的OaaS(Office as a Service)。在未来的工作场景中,桌子、椅子以及投影设备也许都会在物理层面上被重新定义。

服务精细化或许是行业共识。目前不管是直营还是混合模式,市面上联合办公空间的盈利方式还是以租金为主,对于增值服务仍在探索。企业入驻时主要考量的因素是位置和性价比,而性价比就落足于服务精细化,成为在类似地段和价格区间内吸引客户的关键。

首先是资源协同,在为入驻企业提供的资源方面,基本会配置人力资源、财会、福利内购、投融资对接等第三方企业服务。而在社群建设层面,联合办公空间也纷纷推出了团建、企业合作等活动。

其次,办公智能化在这里也有所体现。无人值守减少了单店运营人员,减低运营成本的同时提高了服务能力。在空间设计上,如何更好地利用空间,如何协调大厅、工位以及会议室的位置,如何提高单店坪效也会成为服务精细化的重要组成部分。

3、规模持续增长,整租比例提高

从潜在客户规模来看,国家市场监管总局的数据显示,2018年前三季度新设市场主体1561.6万户,同比增长10.4%,其中新设企业501.2万户,增长11.1%。

根据企名片数据,2018年发生的投融资事件共计10147起,环比下降24.25%,总融资金额25854.64亿人民币,环比上升28.37%。而寒冬时期,小微初创企业租约短、付费能力弱等特点都会被放大,相较而言,具有整租能力的大型互联网企业和传统企业更受联合办公空间欢迎。

咨询公司沙利文的研究数据显示,到2020年,联合办公将由如今的70%中小企业客户、30%大企业客户,逐渐发展成50%大企业客户、50%中小企业客户。同样的趋势也发生在国内市场,比如今日头条入驻氪空间、PING++入驻纳什空间、中粮入驻梦想加等。多位联合办公从业人员告诉36氪,传统企业、大型互联网企业对于联合办公接受度都在提高。

此外,社交和社区可能是个重要发展方向,当连接的人足够多,就会有更多想象空间。在估值模型上,会员数是一个重要的考量标准,但社交和社群运营的商业价值如何实现还有待考量。

但联合办公和传统商业地产的边际逐渐模糊,房地产商们直接下场,独有的社群文化可能是联合办公空间们的核心壁垒之一。


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